房產過戶給子女,在世時過戶還是離世後辦?差別很大,知道可以省一大筆錢

养生小达人 2022/07/28 檢舉 我要評論

網上一直有「買房」與「租房」討論,有人算過一筆賬,僅從居住的功能角度算,買房未必有租房劃算,以100萬的房產為例,按揭7成即70萬,其還貸30年,房貸利息就有72萬,比本金還高,每月還款4000元左右。而租同樣的房子,租金在1500元左右,其壓力無疑要小很多,而且可以就近租房,可以節約不少通勤時間。但是,為什麼絕大部分人還是要買房呢?

其實不難理解,撇除房產本身可能的保值增值因素外,我們很多買房確實有為子女的考慮,小的時候可以用來上學,以后自己老了還可以把房子傳遞給子女,作為子女安身立命的基礎。所以,中國的父母一直有「最為子女著想的父母」之稱。不過,像房產這樣的大宗財產,并不是想象的那樣簡單,比如多子女家庭,會面對多個人分配房產的情況,法定等分和實際贍養傾斜分配之間會存在較大差異,即便是獨生子女,逝者的配偶、父母等也都有繼承權。

實際上,這些房產繼承問題屢屢在身邊發生,并不是沒有解決之道,一個重要的原因就是我們老一輩人法律意識淡薄以及傳統思維影響。有父母明確表示,怎麼做都會引起子女爭鬧,那還不如等他們走后再自行分配,如果過早的立遺囑,基本上就沒有回旋的余地,即使子女不孝順也沒有辦法。所以,相關數據也顯示,父母的房產還是以「身后繼承」為主。那麼,這種繼承方式與生前繼承到底有多大差別?哪種繼承方式更上算?民法典等新規下,可以用「4字」概括,即「因人而異」,如何理解呢?最好早了解知道。

第一,以「生前繼承」的方式過戶給子女

我們知道的生前繼承包括兩種方式,一是贈與過戶,二是買賣過戶。

先來看看贈與過戶。根據財政部文件要求,對贈與直系親屬的房產免征個稅,自然也包括對子女免征,但贈與房產還需繳納其他稅,根據最新規定顯示,贈與房產需繳3種稅:1.印花稅(雙方各自承擔0.05%);2.公證費為評估值的1%;3.契稅為3%。以一套150萬的房產為例,可算出贈與總費用為:150萬*(0.05+0.05+1+3)%=6.15萬。

需要注意的是,根據最新規定,「受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入為「偶然所得」,繳納20%稅率」。繼承下來的房子假如不符合「滿5年且唯一」條件,若再轉賣的話,需要「全額征收」個人所得稅,即(房屋現值-原值)*20%。由于贈與原值為零,所以如果是150萬房產的話,就需要繳納個稅:150萬*20%=30萬。

再來看看買賣過戶。這種過戶方式與我們日常買賣房屋的流程和稅費都一樣,其稅費差別主要就在于最近一次取得房產證是否滿2年和滿5年。其中,滿2年可以免征營業稅,滿5年且這套房產是唯一住房,還可以免1%的個稅,這就是我們常說的「滿五唯一」,還是以150萬房產為例:

假如房產證都滿5年且唯一,分別算出90平米以下、90-144平米之間、144平米以上3種情況的過戶稅費(只算大項):150萬*(契稅1%+個稅1%)=3萬、150萬*(契稅1.5%+個稅1%)=3.75萬、150萬*(契稅3%+個稅1%)=6萬。但若這套房產不是賣方唯一房產,即便滿5年還都得加上1%的個稅,3種面積段依次繳納的稅費分別為:4.5萬、5.25萬、7.5萬。

由此可以看出,144平米以下,且屬于「滿五唯一」房產,買賣過戶要比贈與過戶劃算,而144平米以上的非普通住宅則比買賣過戶劃算。但如果不是「滿五唯一」房產,買賣均比贈與過戶劃算。所以,這兩種方式誰更劃算,還是要根據自身情況對號入座,而不是網上所說的一定是某種方式更好。

第二,以「身后繼承」的方式過戶給子女

民法典問世,繼承法隨即廢止。從2021年開始,關于房產的身后繼承則由民法典來加以約束和規范。身后繼承,同樣也分兩種,一種是無遺囑的法定繼承,另一種是有遺囑的繼承。

關于無遺囑的法定繼承

民法典相比繼承法的代位繼承人,增加了直系晚輩血親代位繼承,如甥、侄。在實際繼承時,如果沒有第一順位繼承人:配偶、子女、父母,那麼第二順位繼承人中的兄弟姐妹也不在世的話,其應該繼承的份額由兄弟姐妹的子女來繼承。

例如,沒有妻兒的老張,排行老二,上有大哥,下有妹妹,走后留下了一套房產,按原繼承法應由老大、妹妹繼承,但大哥早在幾年前去世了,這套房產就只能由妹妹繼承。而新規下就出現了變化,原本大哥不能繼承的那份,可由大哥的兒子來繼承,如此,老張的房產繼承人就變成了妹妹和大哥的兒子。

而遺囑繼承就更人性化了

新規刪除了「公證遺囑優先」的規定,按最后立遺囑時間為準,立遺囑的方式也多樣,打印、錄像等等均可,如果是打印遺囑,只要求兩人及以上的見證人簽字和注明時間便可。可以看出,新規下立遺囑沒有那麼多條條框框,便于老人根據自己實際更改遺囑,完全沒必要擔心立早了子女不孝順。比如說,老人發現某個子女不盡孝道,可以重新立一個份遺囑,剝脫或減少這個子女的分配份額。

關于身后繼承的稅費

辦理過身后繼承手續的人應該知道,無論是作為遺囑繼承,還是無遺囑繼承房產,流程相對簡單,只需繳納少許的登記費和公證費,數額一般就在幾百元到幾千元之間。但身后繼承也有一個問題,由于我們國家還沒有開征遺產稅,繼承下來的房產若再轉賣,需按照(現價-原購置成本)*20%,假如差值為150萬的房產,仍需繳30萬的個稅,且其他稅費按照市場買賣交易正常繳納。

生前和身后繼承方式總結對比

按照以上過戶方式對比可知,在大多數情況下,生前買賣過戶更簡單也更劃算。但哪種方式更劃算,沒有絕對的答案,需要因人而異,還需要根據房產的面積、是否為滿五唯一房產等因素來確定。

對此,你了解嗎?


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